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Ultima modifica il Martedì, 14 Febbraio 2012 11:02

Si tratta di una norma abbastanza restrittiva, in linea con quella di molti altri Paesi anche europei, che può scoraggiare coloro che intendono investire nel Regno.

In linea di massima stabilisce che gli stranieri non possono possedere terreni a proprio nome, ma solo il diritto alla proprietà di edifici.

Tale divieto viene applicato a persone fisiche e giuridiche (società od associazioni) straniere, oltre che ad entità giuridiche thailandesi possedute o controllate da stranieri.

La Sezione 86 del Diritto Immobiliare Thailandese, prevede che uno straniero possa godere della proprietà di terreni in Thailandia, solo se ciò è prescritto da un apposito trattato che, purtroppo, la Thailandia non ha mai sottoscritto con Paesi esteri, precludendo, di fatto, la possibilità per qualunque straniero di avere la proprietà di un terreno.

Secondo la Sezione 97 del Diritto Immobiliare Thailandese, sono soggette alle medesime restrizioni anche le società di nazionalità thailandese ove la parte straniera detenga la maggioranza delle quote societarie.

Vi sono stati alcuni tentativi di rendere queste leggi più permissive, come la modifica di una vecchia norma del "Land Office", che proibiva ai cittadini thai che sposavano uno straniero, entrando di fatto in comunione dei beni con lo stesso, di acquistare terreni in Thailandia.
Questa limitazione traeva spunto dalla presunzione che il coniuge thai diventasse proprietario del terreno al fine di favorire il coniuge straniero.

L'attuale normativa consente al coniuge thai di acquistare terreni, a patto che il coniuge straniero provveda a redigere un'autocertificazione ove dichiari che la proprietà, in fase di acquisto, sarà di esclusivo dominio della parte thai e che lo straniero non ha e non avrà alcun interesse nella compravendita.

In Thailandia, per poter possedere proprietà immobili o terreni, esistono attualmente tre modi:

• è possibile accendere un leasing trentennale per il terreno, che preveda l'opzione obbligatoria da parte del venditore e dei suoi eventuali eredi, del rinnovo alla scadenza di ogni singolo trentennio, avendone cosi un possesso temporale di 30+30+30 anni, ed intestare direttamente l'abitazione a nome del titolare del leasing stesso. Questo comporta la registrazione del leasing all'Ufficio Catastale che trascriverà sui documenti del terreno e dell'abitazione il dati del titolare del leasing come nuovo proprietario a tutti gli effetti, con il solo limite legato alla scadenza, cioè dopo 90 anni. Chiaramente questo da diritto alla piena disponibilità del terreno e dell'abitazione per 90 anni, con possibilità di affitto o di vendita per gli anni rimanenti a partire dalla data di stesura del leasing originario. Questa formula e molto utilizzata qui in Thailandia anche perchè i costi sono irrisori, considerando che la stesura del leasing ha un costo di qualche decina di migliaia di Baht, la tassa di trasferimento e pari a circa l' 1,5 % del prezzo pagato e, di norma i costi vengono divisi al 50% tra venditore ed acquirente;
• si può stipulare un contratto d'affitto di 50 anni è rinnovabile soltanto una sola volta e si tratta di un istituto che, se pur raramente applicato, è garantito dalla legge e trova la sua applicazione soltanto per grandi commerci o per l'industria;
• è possibile creare o rilevare una company thailandese a cui intestare il terreno. Per legge detta company dovrà essere cosi ripartita: 49% allo straniero e 51% ai partners thai che, in questo caso, saranno solo dei prestanome, che con la firma di una liberatoria daranno allo straniero la possibilità di gestire ed amministrare detta company al 100% come General Manager, senza alcuna possibilità di interferenza societaria. Anche in questo caso l'abitazione potrà essere intestata a nome allo straniero. Con questo sistema i costi sono maggiori rispetto al leasing, poiché aprire una company thai costa circa 40.000 Baht e comporta una tassazione annua di circa 15.000 Baht, oltre al pagamento di una tassa di trasferimento del 3.5 % che, normalmente, viene divisa al 50% tra acquirente e venditore. Appare evidente che in questa seconda ipotesi, la proprietà non avrà nessun vincolo temporale ma solo l'onere economico di mantenere attiva la company a tempo indeterminato.
  Questa terza ed ultima ipotesi di possesso è molto rischiosa, in quanto, superando il limite massimo imposto per legge del 49% della proprietà di una company, lo straniero commette una frode, ed in caso di accertamenti da parte degli uffici preposti, il rischio è vedersi confiscare i beni, chiudere la company e trovarsi espulsi dal Regno.
  Questi controlli sono stati già iniziati, specie nelle zone turistiche come Phuket dove la quasi totalità delle terre fronte mare sono di proprietà straniera, ed  fronte delle continue lamentele dei locali, il governo ha inviato gli ispettori a controllare la veridicità. E' assurdo, verissimo, si tratta di una prassi consolidata da troppi anni, ma la Thailandia non si cura di prevenire, interviene con la repressione (vedi articolo correlato).
  Noi personalmente sconsigliamo tale pratica, impegnare dei grossi capitali in maniera intelligente è una cosa, pensare di riuscire a farla franca è diverso.
  Torniamo ad esortare i lettori di questo articolo che è inutile affidarsi a conoscenze, fidanzate, amici, ci sono uffici legali che funzionano perfettamente, con avvocati internazionali per aiutare gli investitori nei meandri delle leggi del Paese. 

Eccezioni ai divieti:

• la Sezione 27 dell'Investment Promotion Act autorizza il B.O.I. (Board Of Investiment) a garantire allo straniero proprietario di una società, il possesso di un terreno al fine di esercitare un'attività;
• l'area dovrà essere approvata dal B.O.I., che verificherà lo stato del terreno ed i progetti di edificazione, al fine di stabilire se il terreno è conforme all'attività in progetto;
• l'uso del terreno sarà limitato all'attività commerciale o industriale e, qualora la società dovesse rinunciare al progetto o alla conduzione del business, il terreno dovrà essere posto in vendita entro un anno dalla cessazione dell'attività;
• l'eccezione del B.O.I. è limitata nella sua applicazione alla proprietà di terreni per uso industriale o manifatturiero;
• in deroga alle limitazioni previste dall'Alien Business Law, il B.O.I. può autorizzare una società di proprietà straniera a svolgere attività lavorative riservate ai thai;
• la Sezione 19 del Condominium Act n. 2 del 1990 modificato il 27 aprile 1999, autorizza gli stranieri, in possesso dei prescritti requisiti, ad essere proprietari di singole unità condominiali, limitando però la somma delle unità possedute dllo straniero al 49% massimo dell'intero fabbricato. A Bangkok ed in altri centri indicati dal decreto ministeriale, questo vincolo può non essere applicato.

Per essere qualificato al possesso di un'unità condominiale, lo straniero deve godere di almeno uno dei seguenti requisiti:

• essere una persona fisica con residenza permanente in Thailandia;
• essere una persona fisica operante sotto le facilitazioni del BOI;
• essere un'entità giuridica operante sotto le facilitazioni del BOI;
• essere un'entità giuridica, registrata in Thailandia ma classificata come straniera, secondo il Land Act;
• essere una persona fisica o giuridica che abbia introdotto in Thailandia capitali con lo specifico scopo di acquistare un'unità condominiale.